Управляющие компании: как «отжать» дом?

Смена управляющей компании. Событие не рядовое, но бывает. Сделать это несложно. От таких действий даже есть польза.

Марина ПОПОВА, председатель комитета городского хозяйства администрации городского округа «Город Чита»:

«В принципе, когда есть не массовый переходы, а один дом думает, может у Кварты-Л лучше заборы чаще красит, может нам туда перейти, сразу управляющая компания, действующая понимает, что они могут его потерять и активизируется, поэтому, как бы, я считаю, когда не массово это конкуренция здоровая»

Конкуренция — это отлично, но что, если мы скажем, что есть целый теневой рынок, специалисты и профи, которые как раз занимаются тем, чтобы дом поменял управляющую компанию? Более того в некоторых УК есть отделы, которые как раз такой деятельностью и занимаются, называются как-нибудь нейтрально типа «Связи с общественностью». Задачи у отдела просты: проводить собрания в очно-заочной форме с жильцами. В группе риска дома в хорошем состоянии, после капитального ремонта, с целыми внутридомОвыми сетями, коммуникациями, ну и платёжеспособностью, что, пожалуй, самое главное. Неплатежеспособный дом никому не нужен, поэтому и борьба за такой фонд нешуточная. Например, ставка для активистов из жильцов дома при переходе в другую управляющую компанию начинается от 100 тысяч рублей, кому-то просто могут простить крупную задолженность, если выгодный дом поменяет управляющую Компанию.

Какие управляющие компании замешаны в такой деятельности? В ходе сбора материала пообщались практически со всеми крупными компаниями в городе. Такими, как Лидер, Кварта-л, РУЭК и множеством других. Управляющих компаний в городе, кстати, около 100. Ни один из представителей управляющих компаний не согласился поговорить о переходе домов на камеру. В той или иной степени, такой деятельностью занимаются все. И что самое интересное – это вполне законно. Для перехода надо сделать собрание жильцов, собрать подписи, уведомить всех участников о переходе и всё. Далее счета будут приходить уже от другой компании. Но сначала надо подмочить репутацию действующей управляющей компании. В ход идут все методы, в том числе и нечистоплотные: листовки, подкуп, обещания, угрозы, подделка подписей жильцов и, конечно, жалобы. В комитете ЖКХ нам дали несколько подсказок и общую картину.

«Я всегда говорю, что та хороша управляющая компания, про которую я не слышу и не знаю. Они не обращаются ко мне, жители, значит, в этом доме все хорошо потому что все терпеть не будут. Все равно кто-то один да напишет, кто-то будет настойчивым. У нас есть орган, который непосредственно контролирует, надзирает и выдает лицензии управляющим компаниям это Госинспекция»

Закон позволяет управляющим компаниям «отжимать» дома друг у друга. Антимонопольная служба не поможет, так как работает по обращению, а кто ж сам на себя будет заявление писать? Жилищная инспекция никак не реагирует на такие переходы и не задаёт вопросов, и не проверяет подписи, и не мониторит есть ли у той или иной управляющей компании база, штат и элементарный инструмент для проведения работ. Полей для деятельности хватает. Тем не менее, пусть жилищная инспекция не контролирует эту деятельность. В ответе на запрос они намекнули, кто «отжимает» выгодные дома на постоянной основе и у кого. Топ три выглядит так.

«Монолит» - это дочка Лидера и тут скорее перераспределение своего же жилого фонда.

«Железнодорожная» это бывшая «Домрестрой» которую лишили лицензии. Так что тут ее владелец экс-депутат Николай Галкин скорее пытается забрать свой бывший фонд, попутно забирая интересные дома.

А вот первое место у компании Кварта-Л. Которая не стеснятся ни в методах, ни в способах обогащения. Компания играет по-крупному – за 2022 отжато более 20 очень приличных домов. Что дало свои закономерные итоги, сейчас на собрания собственников представители приезжают на очень дорогих спортивных машинах.

Крупные управляющие компании не герои нашего романа, в городе просто нет идеальной управляйки. Но крупные компании можно уважать хотя бы за то, что у них есть аварийный фонд, который они хоть как-то, но содержат. После ликвидации ЖЭУ-1 аварийный фонд просто некуда деть и компаниям типа Кварты-Л такие дома не нужны.

«Мы от администрации делаем все, что можем, семь конкурсов мы до этого проводили за год, два конкурса в этом году уже по адресам по разным провели, ну не выходят ни одна управляющая компания, у нас есть договоры, когда УК определенные в зависимости от района обслуживания, они выезжают на аварийные заявки, они крыши могут текущей ремонт какой-то провести

- Это аварийный режим

- Это аварийный режим, да Курнатовского 74, они выбрали себе на аварийное обслуживание УК, где плакаты у нас всегда вывешивают граждане. У них и вода не перемерзла в эти новогодние праздники, когда было холодно и проблем меньше и даже часть жильцов платит. Мы разговариваем с такими компаниями они рассказывают – ну представляете из 16 квартир только 4 собственника платит, больше не платит никто и естественно либо нужно так фонд сбалансировать жилой, что у тебя будут вот такие многоэтажки, которые собираемость 80-90% и ты можешь и тут отремонтировать что-то, когда из 16 только 4 платит, но, а если наделить кого-то таким фондом, то одним неблагоустроенным, то эта управляющая компания очень быстро

- А если перераспределить, 2 дома с хорошей собираемостью и один с не очень

- Пытались это сделать. Мы так перераспределили несколько домов в ручном режиме, но не все триста»

Аварийки никому не нужны, но свой дом отстоять от перехода в другую управляющую компанию можно – через суд и экспертизы. Через заявление в полицию. Прецеденты есть, коллеги с Чита ру как-то рассказывали о драке, за платежеспособные дома, которая идет сейчас. В сети есть пример, Северный 49, он Кварте-Л так и не достался по решению суда. Так же есть еще одно любопытное судебное разбирательство, где ответчик в лице застройщика начал запрашивать у Кварты-Л документы о внутренней деятельности, бухгалтерию. После чего управляющая компания пошла на мировую, простив несколько миллионов рублей, а юриста уволили. Но что делать простым гражданам, когда в их доме начинаются агитационные процессы?

«У нас Жилищный Кодекс говорит о том, что каждый собственник несет бремя содержания, это гражданский, а Жилищный говорит – создайте и содержите сами свой дом – ТСЖ и есть такие у нас 1 Некрасовский, 6 они сказали, что мы не хотим управляющую компанию, хотя к ним пришли с протоколом провести собрание, управляющую компанию утвердить. Они говорят – нет, мы будем сами содержать, вы нам только попасть в программу Фонда капремонта, потому что это бывшее общежитие и теперь это МКД, статус поменялся, они говорят – мы бы хотели, например, крышу отремонтировать, вы нам тут помогите, а так мы сами, мы хотим ТСЖ, но это крайне редкий случай, но люди сами содержат и когда ты к ним приходишь, в тепловой узел, это 16 квартирный дом деревянный у них он идеальный, там есть два молодых человека которые они его содержат, мы, если честно, когда первый раз приехали в рамках подготовки к ОЗП, мы не во всех многоквартирных домах такое состояние видели, в больших и новых, а тут прямо нам было очень приятно

- Не в каждом доме есть такие рукастые пара молодых человек чтобы все делать, содержать

- Но это все-таки ваше имущество, в том числе и его нужно содержать»

Или самим следить за домом или очень тщательно выбирать управляющую компанию. Запросить документы, отчетность, съездить на базу. В любом случае у управляющих компаний интерес сугубо экономический. И просто так в вашем доме никто ничего делать не будет.

Вячеслав Бортницкий, Евгений Погорелый, Алексей Павлов. ЗабТВ